Jak uzyskać kredyt na mieszkanie?

Kupno własnego mieszkania lub domu to marzenie wielu osób. Żeby je zrealizować, często musimy jednak skorzystać z pomocy banku i wziąć kredyt hipoteczny. Uzyskanie takiego produktu wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu warunków, a sam proces związany z zaciągnięciem kredytu hipotecznego może być stresujący i skomplikowany. Z tego powodu decyzję taką należy dobrze przemyśleć i przeanalizować wszelkie dostępne na rynku oferty, aby mieć pewność, że wybieramy najlepiej dopasowaną do naszych potrzeb. Jak uzyskać kredyt na mieszkanie? Podpowiadamy.

Jak uzyskać kredyt na mieszkanie – od czego zacząć?

Osoby, które chciałyby kupić własne mieszkanie lub dom i zastanawiają się nad wzięciem kredytu hipotecznego, powinny jeszcze przed złożeniem wniosku przeanalizować swoją sytuację finansową i życiową, aby upewnić się, czy mogą starać się o taki rodzaj finansowania. Przede wszystkim powinny śledzić rynek nieruchomości i dokonać wstępnej kalkulacji tego, jak wysokiej kwoty pożyczki będą potrzebować. W takim przypadku jednak o maksymalnej wysokości kredytu decyduje nie tylko cena mieszkania, które chcemy nabyć, ale przede wszystkim nasza zdolność kredytowa, historia kredytowa, obecne zobowiązania czy posiadany wkład własny. Z tego powodu warto najpierw sprawdzić swoją zdolność kredytową, aby na późniejszych etapach związanych z załatwianiem wszelkich formalności się nie rozczarować.

Jak uzyskać kredyt na mieszkanie – podstawowe informacje

Niezależnie od tego, jak duże mieszkanie lub dom chcemy kupić, a także, w jakiej lokalizacji ma znajdować się taka nieruchomość, chcąc uzyskać kredyt hipoteczny, powinniśmy w pierwszej kolejności obliczyć swoją zdolność kredytową, aby zorientować się, czy możemy liczyć na otrzymanie potrzebnej nam kwoty. W wielu przypadkach okazuje się, że zdolność kredytowa osoby, która chce kupić mieszkanie, opiewa na dużo niższą kwotę niż ta, której potrzebuje ona na zakup nieruchomości. W takim przypadku należy albo znaleźć tańsze lokum, albo poprawić swoją zdolność kredytową.

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie. Dlatego bank musi upewnić się, że będziemy w stanie je terminowo spłacać. Obecnie możemy znaleźć różnego rodzaju kalkulatory zdolności kredytowej, które pomogą zorientować się samodzielnie w swojej sytuacji finansowej. Należy w nich wpisać dane takie jak:

• rodzaj kredytu, o który będziemy wnioskować, 
• wysokość miesięcznych dochodów, 
• forma zatrudnienia,
• wysokość miesięcznych wydatków i innych zobowiązań, 
• stan cywilny,
• wiek i obywatelstwo,
• miejsce zamieszkania,
• liczba członków rodziny na utrzymaniu,
• wysokość wkładu własnego.

Istotnym elementem oceny zdolności kredytowej będzie również nasza historia kredytowa, a więc bank sprawdzi, czy do tej pory regularnie i w terminie spłacaliśmy nasze zobowiązania.

Jak uzyskać kredyt na dom – czy tak samo jak na mieszkanie?

Kredyt na kupno domu z rynku pierwotnego lub wtórnego nie różni się niczym od kredytu na mieszkanie zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Można więc powiedzieć, że jest to taki sam kredyt hipoteczny. Sytuacja jednak wygląda nieco inaczej w przypadku, kiedy chcemy uzyskać kredyt na budowę domu. Ten produkt nieco różni się od pozostałych.

Zakup domu na kredyt związany jest, z tym że otrzymane od banku środki, musimy przeznaczyć dokładnie na kupno domu, a nie na przykład działki czy mieszkania. Co więcej, otrzymane środki można spożytkować wyłącznie na zakup konkretnego domu, który jest wskazany w umowie kredytowej.

Z kolei w przypadku budowy domu, powinniśmy zawnioskować o kredyt budowlano-hipoteczny, który udzielany jest na innych zasadach niż kredyt hipoteczny na zakup domu lub mieszkania. Podstawową różnicą między tymi produktami jest fakt, iż w przypadku budowy domu nie otrzymujemy od banku całej kwoty kredytu, a poszczególne transze, które wypłacane są w zależności od etapów ukończenia prac budowlanych.

W takim przypadku jednak bardzo często bank nie wymaga od kredytobiorcy posiadania wkładu własnego, ponieważ na poczet tego zabezpieczenia zalicza działkę budowlaną, której kredytobiorca powinien być właścicielem. Jeżeli jednak nie posiadamy swojej własnej działki, wówczas również możemy skorzystać z kredytu. Takie produkty są udzielane przez niektóre banki i umożliwiają kupno działki, a także budowę domu. Konieczne może być jednak posiadanie dość wysokiego wkładu własnego, a także bardzo wysokiej zdolności kredytowej.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania – warunki?

Każdy bank ustala nieco inne warunki, które musi spełnić osoba chcąca otrzymać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Jednak istnieją pewne stałe elementy, które wymagane są przez każdą instytucję finansową. Przede wszystkim musimy mieć odpowiednią zdolność kredytową. Jest to jeden z najważniejszych parametrów, od których zależy to, czy bank udzieli nam kredytowania, a także jak wysoką kwotę pożyczki otrzymamy. Przyjmuje się, że rata kredytu hipotecznego nie powinna przekraczać 30% miesięcznego wynagrodzenia przyszłego kredytobiorcy lub kredytobiorców, jeżeli takie zobowiązanie zaciągamy wspólnie z drugą osobą.

Kolejnym elementem jest nasz wiek. Instytucje finansowe patrzą najbardziej przychylnym okiem na osoby do 35 roku życia. Minimalny wiek kredytobiorcy z kolei to 18 lat. Jednak w niektórych instytucjach można spotkać się z wymogiem dotyczącym wieku kredytobiorcy na poziomie 20-21 lat. Mimo że kredyt hipoteczny można zaciągnąć nawet w podeszłym wieku, to zazwyczaj zgodnie z polityką większości banków, w momencie spłacania ostatniej raty kredytu kredytobiorca nie powinien mieć więcej niż 70-75 lat.

Istotnym warunkiem, który musimy spełnić, aby uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, jest posiadanie wkładu własnego. W większości przypadków klienci zobowiązani są do tego, by dysponować 20% wkładem własnym. Istnieją jednak pewne instytucje, które udzielają kredytów hipotecznych na zakup mieszkania kredytobiorcom, którzy dysponują 10% wkładem własnym.

Formalne wymogi kredytu na mieszkanie – jakie dokumenty będą potrzebne?

Formalne wymogi dotyczące kredytu na mieszkanie w większości instytucji bankowych są podobne. Od potencjalnego kredytobiorcy wymagane będą więc następujące dokumenty:

• dotyczące nieruchomości,
• dotyczące sytuacji finansowej klienta,
• potwierdzające tożsamość kredytobiorcy.

Konkretne dokumenty uwzględnione w trzech powyższych kategoriach w zależności od polityki konkretnej instytucji finansowej mogą się nieco różnić. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego zazwyczaj obejmują:

• umowę wstępną z deweloperem,
• wpis do centralnej ewidencji gruntów i budynków,
• odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym znajduje się nieruchomość,
• dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego,
• dokumenty związane z deweloperem, u którego nabywamy mieszkanie, na przykład wypis z KRS.

W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego będziemy potrzebowali umowy przedwstępnej potwierdzającej chęć nabycia nieruchomości, odpisu z księgi wieczystej lokalu, zaświadczenia potwierdzającego posiadanie praw do mieszkania przez sprzedawcę, a także ze spółdzielni, aktualną wycenę nieruchomości oraz potwierdzenie wniesienia wkładu własnego.

Formalne wymogi kredytu na dom – jakie dokumenty będą potrzebne?

Do wniosku o kredyt hipoteczny na zakup domu należy dołączyć wiele różnych dokumentów. Mogą się one różnić w zależności od polityki banku, a także rodzaju nabywanej nieruchomości. Zazwyczaj jednak w przypadku kupna domu z rynku wtórnego będziemy potrzebowali:

• numeru księgi wieczystej,
• wyceny nieruchomości,
• umowy przedwstępnej zakupu domu,
• dokument potwierdzający prawo własności do zbycia nieruchomości przez właściciela.

W przypadku kupna domu z rynku pierwotnego, a więc od dewelopera kredytobiorca może być poproszony o przedstawienie poniższych dokumentów:

• umowy deweloperskiej,
• wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów wraz z pozwoleniem na budowę,
• numeru księgi wieczystej,
• dokumentów potwierdzających wniesienie wpłat na rzecz dewelopera.

Dodatkowo zarówno w przypadku chęci zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania, jak i domu, kredytobiorca musi przedstawić dokumenty potwierdzające jego tożsamość, a więc dowód osobisty, a także formularz ze swoimi danymi. Wymagane są od niego również dokumenty, które potwierdzą jego zdolność kredytową, takie jak na przykład zaświadczenie o zatrudnieniu czy PIT za poprzedni rok.

Jak wygląda wzięcie kredytu na mieszkanie – krok po kroku

Wzięcie kredytu na mieszkanie może obejmować następujące kroki:

1. Wybór nieruchomości pod hipotekę – kredytobiorca powinien najpierw wybrać nieruchomość, którą chce sfinansować kredytem. Oczywiście wcześniej powinien sprawdzić, czy dysponuje zdolnością kredytową pozwalającą na otrzymanie finansowania wymaganej kwocie. Musi zastanowić się też, czy preferuje mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego.
2. Przygotowanie środków na wkład własny – kiedy już wiemy, ile będziemy musieli zapłacić za wybraną nieruchomość i jesteśmy pewni, że dysponujemy odpowiednią zdolnością kredytową, powinniśmy sprawdzić, czy mamy wystarczające środki na wkład własny. Pamiętajmy, że pieniądze te nie mogą pochodzić z innego kredytu czy pożyczki. Natomiast w przypadku budowy domu takim zabezpieczeniem może być działka. 
3. Zweryfikowanie ofert kredytów hipotecznych – na tym etapie warto przeanalizować wszystkie dostępne na rynku oferty kredytów hipotecznych i wybrać najlepszą dla siebie. Należy wówczas uwzględnić takie aspekty jak: podstawowe koszty związane z zaciągnięciem kredytu, okres kredytowania, wymagana kwota wkładu własnego czy dodatkowe koszty kredytu.
4. Przygotowanie dokumentów, które należy dołączyć do wniosku kredytowego – wszelkie formalności związane ze zdobywaniem dokumentów, jakie należy dołożyć do wniosku kredytowego, mogą zająć sporo czasu. Dlatego warto jak najwcześniej podjąć działania mające na celu zdobycie odpowiednich zaświadczeń. 
5. Podpisanie umowy przedwstępnej na wybrane mieszkanie – zazwyczaj, zanim złożymy wniosek o udzielenie kredytu, podpisujemy umowę przedwstępną z właścicielem mieszkania lub deweloperem, ponieważ to w niej znajdują się wszystkie istotne dla tej instytucji warunki transakcji.
6. Złożenie wniosku kredytowego – po spełnieniu powyższych kroków, możemy złożyć wniosek kredytowy. Pamiętajmy, by dołączyć do niego wszystkie niezbędne dokumenty. Następnie powinniśmy postępować zgodnie z instrukcjami pracowników banku. Proces weryfikacji naszego wniosku o kredyt hipoteczny również będzie składał się z kilku etapów.
7. Wydanie decyzji kredytowej – bank ma na to działanie dużo czasu, więc należy uzbroić się w cierpliwość. Czas oczekiwania może się wydłużyć, jeśli pojawią się braki w dokumentach lub nasza sytuacja okaże się skomplikowana.
8. Podpisanie umowy kredytowej – stresujący, ale też satysfakcjonujący moment.
9. Wpis do księgi wieczystej nieruchomości – to kolejny ważny krok na drodze ubiegania się o kredyt na mieszkanie.
10. Uruchomienie kredytu – możesz ruszyć z realizacją swoich planów!

To jak uruchamiany jest kredyt hipoteczny, uzależnione jest od konkretnych warunków umowy. Może być przelany w całości na konto sprzedającego lub w transzach według ustalonego wcześniej harmonogramu.

Co zrobić, żeby dostać kredyt na mieszkanie, gdy nasza zdolność kredytowa jest niska?

Niska zdolność kredytowa to problem, z którym zmaga się wiele osób. Żeby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny, warto więc podjąć działania, które podwyższą naszą zdolność kredytową. Może to być znalezienie lepiej płatnej pracy lub dodatkowych źródeł dochodu, ale też zrezygnowanie z niektórych stałych wydatków. Jeśli mamy karty kredytowe lub inne zobowiązania, warto przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny spłacić je w całości.

Jeżeli jesteśmy zatrudnieni na podstawie umowy o dzieło lub zlecenie, zastanówmy się, co możemy zrobić, aby otrzymać umowę o pracę. Kredyt hipoteczny można wziąć również na przykład z małżonkiem. W takim przypadku nawet jeżeli dwie osoby zarabiają minimalną krajową to jeśli nie mają dodatkowych zobowiązań czy dzieci na utrzymaniu, mogą liczyć na wyższą kwotę kredytu niż singiel. Muszą jednak posiadać wkład własny. Pewnym rozwiązaniem dla osób, które mają niską zdolność kredytową, jest tzw. bezpieczny kredyt 2% w ramach Programu Pierwsze Mieszkanie, który dostępny jest od 3 lipca 2023. 

Jaki kredyt na mieszkanie?

Zakup mieszkania możemy sfinansować nie tylko za pomocą kredytu hipotecznego, ale również kredytu gotówkowego. Te dwa typy finansowania różnią się przede wszystkim wymaganiami dotyczącymi ustanowionego zabezpieczenia. W przypadku kredytu hipotecznego zabezpieczeniem jest hipoteka kupowanej nieruchomości, zaś kredyt gotówkowy nie wymaga takiego zabezpieczenia i aby go otrzymać, musimy przedstawić wyłącznie dokumenty potwierdzające nasze dochody. Przy kredycie hipotecznym niezbędne są również dokumenty dotyczące nieruchomości.

Te dwa typy kredytów różnią się także czasem oczekiwania na środki oraz okresem kredytowania i maksymalną wysokością pożyczki. Zaciągając kredyt hipoteczny, jeżeli mamy odpowiednią zdolność kredytową, możemy liczyć na otrzymanie nawet miliona złotych, zaś kredyty gotówkowe zazwyczaj udzielane są do kwoty około 200 000 zł i na znacznie krótszy okres. Do zaciągnięcia kredytu hipotecznego będziemy potrzebowali też wkładu własnego, a w przypadku kredytu gotówkowego nie jest on konieczny. Jeżeli więc mamy odłożoną pewną sumę i brakuje nam tylko niewielkiej kwoty, aby kupić nieruchomość, możemy posiłkować się kredytem gotówkowym.

W jakim banku uzyskać kredyt na mieszkanie lub dom?

Obecnie większość banków oferuje kredyty hipoteczne na mieszkanie lub dom. Poszczególne oferty różnią się jednak między sobą warunkami. Dlatego warto przeanalizować, który produkt będzie w naszym przypadku najkorzystniejszy. Wśród najchętniej wybieranych ofert kredytów bankowych można wymienić:

• PKO BP kredyt mieszkaniowy – Pakiet Własny Kąt Hipoteczny,
• mBank kredyt hipoteczny – oferta Intesive dla klienta wewnętrznego,
• Bank Pekao S.A. kredyt hipoteczny – oferta specjalna,
• Santander Bank Polska kredyt mieszkaniowy – klient zewnętrzny.

Kredyty hipoteczne oferuje też ING Bank Śląski, Citibank Handlowy czy Bank Millennium.

Uzyskanie kredytu na mieszkanie – czy to łatwe?

Uzyskanie kredytu na mieszkanie wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu warunków. Dla osób, które mają wysoką zdolność kredytową i duży wkład własny, procedura taka nie będzie trudna, lecz mimo wszystko będzie wymagała sporo czasu i dopilnowania pewnych formalności. Jeżeli jednak mamy niską zdolność kredytową, wówczas uzyskanie kredytu hipotecznego może okazać się niemałym wyzwaniem. Warto zarezerwować sobie sporo czasu i jak najszybciej zacząć załatwiać wszelkie formalności i zbierać dokumenty, aby składając wniosek kredytowy, już tylko w spokoju czekać na decyzję banku.

Jak uzyskać kredyt na mieszkanie – podsumowanie

Uzyskanie kredytu na mieszkanie to dość skomplikowany i długotrwały proces. Warto więc jak najlepiej się do niego przygotować. Poznać warunki, jakie należy spełnić, aby móc ubiegać się o taki rodzaj finansowania, sprawdzić swoją zdolność kredytową i znaleźć odpowiednią nieruchomość. Jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości dotyczące kredytu hipotecznego, powinniśmy skonsultować je z doradcą kredytowym. Specjalista może pomóc nam wdrożyć pewne działania, które zwiększą nasze szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego i spełnienie marzeń o własnym mieszkaniu lub domu.