Sprzedaż lub kupno mieszkania to stosunkowo złożony proces, a dopilnowanie wszystkich formalności nie jest łatwe. Umowa przedwstępna kupna mieszkania nie jest obowiązkowa, natomiast wiele osób decyduje się na jej spisanie.
Zanim jednak cokolwiek podpiszemy, warto poszerzyć swoją wiedzę na temat tego, czym jest taka umowa, po co się ją spisuje i co powinna zawierać. W takim razie, umowa przedwstępna kupna mieszkania – co trzeba o niej wiedzieć?
Spis treści
Co to jest umowa przedwstępna kupna mieszkania?
Umowa przedwstępna kupna mieszkania to dokument, w którym strony wyrażają obopólną chęć zawarcia transakcji w zakresie określonej nieruchomości, a także określają jej podstawowe parametry. Po podpisaniu umowy przedwstępnej własność nieruchomości nie przechodzi jeszcze na kupca i nie dochodzi do przekazania środków pieniężnych.
Zgodnie z zapisami umowy, strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy wiążącej, spisanej u notariusza, a więc umowy przyrzeczonej. Dzięki umowie przedwstępnej zabezpieczone przed nagłą zmianą są podstawowe warunki transakcji (m.in. cena mieszkania), a w przypadku, kiedy jedna ze stron złamie postanowienia umowy, druga może liczyć na rekompensatę.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania – po co się ją spisuje?
Kupno mieszkania to zawsze proces dość skomplikowany, natomiast większa ilość komplikacji pojawia się w momencie, kiedy kupujemy mieszkanie na kredyt, a nie za gotówkę. W takim przypadku swoje działania musimy konsultować z bankiem i to on ostatecznie zdecyduje, czy transakcja dojdzie do skutku.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest spisywana najczęściej właśnie w przypadkach, kiedy zakup mieszkania odbywa się na kredyt (chociaż można ją oczywiście sporządzić także przy zakupie za gotówkę). Wtedy też, aby otrzymać kredyt, potencjalny kredytobiorca musi przedstawić ją w wybranym przez siebie banku.
Jakie elementy musi zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania?
Nie istnieje jeden uniwersalny wzór tego typu umowy, z którego musi korzystać absolutnie każdy. Umowa przedwstępna kupna mieszkania może być spisana samodzielnie, bez obecności notariusza, czy jakiegokolwiek oficjalnego formularza. Zawsze jednak powinna zawierać kilka istotnych, podstawowych elementów.
Warto wiedzieć, o jakich elementach mowa, zwłaszcza jeśli to nie my zajmiemy się przygotowaniem umowy, a zadanie to spadło na sprzedającego (bądź pośrednika nieruchomości, jeśli takowy uczestniczy w transakcji). Dzięki temu, jeśli umowa okaże się z jakiegoś względu niepełna, zauważymy to i będziemy mogli dokonać koniecznych poprawek.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania powinna zawierać informacje na temat:
- nieruchomości będącej przedmiotem transakcji (jej adresu, numeru księgi wieczystej, powierzchni);
- kupującego i sprzedającego (imiona i nazwiska, a także PESEL-e, numery dowodów osobistych i daty urodzenia oraz adresy);
- kwoty, za jaką ma dojść do sprzedaży;
- daty zawarcia umowy.
W ten sposób stworzymy funkcjonalną, podstawową umowę przedwstępną kupna mieszkania. Jak już wspomniano, mamy w zakresie jej spisywania sporą dowolność, więc nic nie stoi na przeszkodzie, aby dodać także inne zapisy. Na przykład dotyczące faktu, że ma zostać wpłacony zadatek lub zaliczka (nie należy mylić tych dwóch terminów) i w jakiej wysokości.
W najlepszym interesie obu stron leży także jasne wskazanie, kiedy ma zostać zawarta umowa przyrzeczona u notariusza (a więc taka, w ramach której dojdzie do transakcji i przekazania prawa własności). W ten sposób można uniknąć sytuacji, w której mimo podpisania umowy przedwstępnej, jedna ze stron znacząco przeciąga sprawę i dochodzi do marazmu. Jeśli nie jesteśmy jeszcze w stanie ustalić konkretnej, dziennej daty podpisania umowy (ponieważ na przykład musimy czekać, aż bank wyda nam odpowiednią zgodę), to możemy ustalić datę maksymalną.
Nie możemy jednak dodać do umowy absolutnie wszystkiego. Obowiązują nas pewne ograniczenia. Przede wszystkim nie możemy zawrzeć w umowie żadnych zapisów nielegalnych, czy niezgodnych z zasadami życia społecznego, nikt nie powinien także zobowiązywać się do czegokolwiek, czego w rzeczywistości nie da się spełnić.
Ile kosztuje umowa przedwstępna kupna mieszkania?
Jak już wspomniano, umowy przedwstępnej nie trzeba spisywać u notariusza, a można to zrobić bez wychodzenia z domu. Nie trzeba jej też w żaden sposób poświadczać. Oznacza to, że może ona być w pełni darmowa (nie licząc kosztu papieru i ewentualnego drukowania). Jeśli jednak mamy taką chęć, możemy spisać ją właśnie u notariusza, jest to jednak znacznie bardziej kosztowne rozwiązanie.
Notariusz pobierze taksę. W zależności od tego, czy będziemy chcieli, aby poświadczył on tylko same podpisy, czy sprawdzał także zawartość umowy, koszt będzie zależał od ilości podpisów lub wartości nieruchomości. Jak łatwo się domyślić, w tym drugim przypadku zapłacimy znacznie więcej. Musimy ponadto być przygotowani na dodatkowe opłaty, a mianowicie opłatę sądową, a także opłatę za wypisy.
Chociaż sporządzanie umowy przedwstępnej kupna mieszkania w formie aktu notarialnego nie jest tanie, to takie rozwiązanie ma także swoje plusy. Przede wszystkim notariusz osobiście zapozna się z treścią umowy i poinformuje nas, jeśli którekolwiek zapisy są niejasne, nieprawidłowe bądź niezgodne z prawem. Co więcej, jeśli spisaliśmy umowę w formie aktu notarialnego, znacznie łatwiej będzie nam później dochodzić swoich praw w sądzie, jeśli druga strona się z niej nie wywiąże. W związku z tym to, czy warto sporządzać taką umowę w formie aktu notarialnego, zależy od naszych finansów, a także od tego, jak bardzo ufamy drugiej stronie transakcji.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co dalej?
Jeśli chcemy zakupić mieszkanie na kredyt, po spisaniu umowy przedwstępnej bank z dużym prawdopodobieństwem będzie wymagał, abyśmy dołączyli ją do wniosku. Do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli faktycznej sprzedaży, może dojść dopiero po tym, kiedy bank zaakceptuje wniosek o kredyt i wyda odpowiednią promesę.
Po uzyskaniu zgody od banku, obie strony powinny wspólnie udać się do notariusza. W przypadku aktu sprzedaży nieruchomości nie ma już możliwości stworzenia dokumentu samodzielnie, konieczne jest, aby poświadczył go notariusz. Nie będzie to usługa tania, z uwagi na fakt, że wysokość taksy notarialnej będzie uzależniona od wartości nieruchomości. Może ona wynosić:
- do 3 000 złotych wartości nieruchomości – 100 złotych;
- powyżej 3 000 złotych do 10 000 złotych – 100 złotych + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 złotych;
- powyżej 10 000 złotych do 30 000 złotych – 310 złotych + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 złotych;
- powyżej 30 000 złotych do 60 000 złotych – 710 złotych + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 złotych;
- powyżej 60 000 złotych do 1 000 000 złotych – 1 010 złotych + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 złotych;
- powyżej 1 000 000 złotych do 2 000 000 złotych – 4 770 złotych + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 złotych;
- powyżej 2 000 000 złotych – 6 770 złotych + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 złotych, maksymalnie 10 000 złotych.
Na kim spoczywa obowiązek pokrycia tej opłaty? Nie ma w tym zakresie żadnych reguł prawnych, co oznacza, że kupujący i sprzedający ustalają to między sobą. Jednak w większości przypadków, kosztami zostanie obciążony kupujący.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania – podsumowanie
Umowa przedwstępna kupna mieszkania to cenny dokument, który warto spisać, jeśli z jakiegoś powodu nie da się od razu sporządzić notarialnego aktu sprzedaży nieruchomości, a trzeba na przykład czekać na decyzję banku. Chroni ona interesy obu stron, a przy tym może zostać spisana własnoręcznie, bez żadnych opłat (aczkolwiek spisanie jej przy pomocy notariusza, chociaż nie jest tanie, również ma swoje zalety).
Przed podpisaniem umowy zawsze należy ją dokładnie przeczytać, aby sprawdzić, czy nie zawiera ona żadnych nieprawidłowości lub niedozwolonych zapisów. Jeśli jakiś aspekt jest niezrozumiały, warto go wyjaśnić, ponieważ nawet umowa przedwstępna spisana bez notariusza jest wiążąca i za jej złamanie może przysługiwać drugiej stronie odpowiednia rekompensata.