Kredyt denominowany to rodzaj produktu bankowego, który wielu osobom może nie być szczegółowo znany, ale często można usłyszeć o perypetiach osób, które zaciągnęły tego typu zobowiązania. Jak to zwykle bywa w przypadku kredytów w walucie obcej, jest to stosunkowo skomplikowany kredyt, natomiast zdecydowanie warto zapoznać się ze specyfiką jego działania.
Zwłaszcza, jeśli taki kredyt już spłacamy, jest on dla nas uciążliwy i chcielibyśmy móc w jakiś sposób z niego wyjść. W takim razie, czym jest kredyt denominowany? Czy jest on opłacalny i czy można uznać go za nieważny? Jaka jest różnica między kredytem denominowanym, a kredytem indeksowanym? Odpowiedzi na wszystkie te pytania zostały udzielone poniżej.
Spis treści
Czym jest kredyt denominowany?
Kredyt denominowany to rodzaj kredytu hipotecznego, który zaciągany jest w walucie obcej, a spłacakwony jest zawsze w złotówkach. W praktyce działa on w ten sposób, że kwota kredytu ustalana jest w obcej walucie (na przykład w euro lub frankach szwajcarskich) dopiero w momencie, kiedy podpisuje się umowę kredytową. Wykorzystuje się do tego cenę kupna waluty.
Sprawia to, że dopóki nie dojdzie do wypłaty środków, nie jesteśmy w stanie stwierdzić, jaka będzie wysokość kapitału do spłaty. Następnie raty kredytów regulowane są w złotówkach, tak jak w przypadku normalnego kredytu hipotecznego. Wysokość rat przeliczana jest z euro na złotówki po cenie sprzedaży waluty obcej. Kredyt denominowany jest więc bardzo podatny na wahania walut i związane z nim ryzyko.
Kredy denominowany – czy się opłaca?
Jeśli między ustalaniem kwoty kredytu w walucie obcej, a jego wypłatą dojdzie do zmiany kursu walut, może pojawić się problem. Podrożenie waluty obcej sprawi, że wypłacona kwota niekoniecznie będzie przekraczająca, czy nawet równa wartości nieruchomości. Z drugiej strony, nagłe umocnienie się złotówki doprowadzi do sytuacji, w której dostaniemy ostatecznie od banku więcej niż się spodziewaliśmy (i więcej niż potrzebowaliśmy).
Kredyt denominowany może zostać wypłacony od razu w całości bądź w transzach. Ta druga opcja jest mniej opłacalna, z uwagi na fakt, że kilka miesięcy różnicy pomiędzy kolejnymi transami może wiązać się ze znacznymi wahaniami kursów. Kursy walut są nieprzewidywalne w każdym momencie i mogą zmieniać się znacząco z dnia na dzień, ale im dłużej czekamy, tym większa szansa, że do takiej zmiany dojdzie.
Opłacalność kredytu denominowanego jest więc dyskusyjna. Na przestrzeni lat można wskazać przypadki, w której ryzyko związane z kredytem walutowym dla wielu kredytobiorców wiązało się z dużymi stratami. Najsłynniejszą sprawą jest sprawa kredytów hipotecznych udzielanych we frankach szwajcarskich, których wartość następnie znacznie wzrosła.
Trzeba przy tym wskazać, że kredyt denominowany ma też pewne zalety, które skłaniały kredytobiorców do jego zaciągania, mimo ryzyka związanego z wahaniami walut. Przede wszystkim oprocentowanie takiego zobowiązania może być bardziej korzystne niż oprocentowanie zwykłego kredytu hipotecznego, udzielanego i spłacanego w złotówkach.
Czy kredyt denominowany może zostać uznany za nieważny?
Jeśli chodzi o unieważnianie kredytów denominowanych, to za kluczowy w tej sprawie można uznać jeden wyrok: wyrok z 2 grudnia 2016 roku, który zapadł w Sądzie Okręgowym dla Warszawy-Praga.
Stanowi on jasno, że jeśli umowa kredytowa nie precyzuje kwoty kredytu (ponieważ wyrażona jest w walucie obcej, a wypłata może się odbyć po nieznanym w momencie podpisywania umowy kursie), to jest to podstawą do unieważnienia całej umowy.
Kredyt denominowany – jak doprowadzić do jego unieważnienia?
Unieważnienie kredytu denominowanego będzie trzeba uzyskać za pomocą sądu. Musimy więc pozwać bank i udowodnić, że są podstawy do unieważnienia umowy kredytowej. Jeśli uda nam się wygrać sprawę i umowa zostanie unieważniona, będziemy prawdopodobnie musieli oddać bankowi całość kapitału, jaki został nam wypłacony. Bank będzie musiał udzielić zgody na wykreślenie hipoteki, w związku z czym kredytobiorca stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości.
Jednocześnie bank będzie zmuszony do zwrócenia kredytobiorcy wszystkich rat, które dotychczas zostały mu przekazane, a także innych poniesionych przez kredytobiorcę opłat (na przykład ubezpieczenia). Wiele jednak zależy od specyfiki sprawy – należy pamiętać, że każdy bank mógł konstruować swoje umowy w różny sposób, więc wynik sprawy nigdy nie jest pewien, dopóki nie dojdzie do jej ostatecznego rozstrzygnięcia w sądzie.
Unieważnienie umowy kredytu denominowanego może być dobrym sposobem na pozbycie się problematycznego kredytu, jeśli wzrósł kurs waluty obcej i spłacanie przeliczanych na złotówki rat, stało się nieopłacalne. Podczas próby unieważnienia kredytu denominowanego warto korzystać ze wsparcia prawnika, który ma doświadczenie w tego typu sprawach.
To, czy sprawa zakończy się powodzeniem, zależy przede wszystkim od tego, czy w danej umowie odnalezione zostaną klauzule abuzywne. W praktyce chodzi więc o to, czy bank zaznaczył w umowie, że przeliczy przy wypłacaniu waluty środki na złotówki, ale nie wskazał, jakie kryteria zastosuje przy ustalaniu kursu. Taka sytuacja daje bankowi zbyt szeroką władzę, ponieważ może on ustalić kurs według dowolnych kryteriów i na przykład sztucznie zaniżyć ilość wypłacanych złotówek. Dlatego też jest to podstawą do unieważnienia całej umowy kredytowej.
Kredyt denominowany a kredyt indeksowany
Inny rodzaj hipotecznego kredytu walutowego to kredyt indeksowany. Nie należy mylić go z kredytem denominowanym, ponieważ mechanizm ich działania jest zupełnie inny. Jak wiemy, kwota kredytu denominowanego przeliczana jest na walutę obcą w momencie podpisywania umowy i jest w niej wyraźnie określona. Jeśli pomiędzy podpisaniem umowy, a wypłatą środków waluta zmieni wartość, może nam zostać wypłacona niewystarczająca ilość pieniędzy.
Nie ma takiego ryzyka przy kredycie indeksowanym, ponieważ w jego przypadku w umowie kredytowej wpisuje się jedynie kwotę w złotówkach. Przeliczenie na walutę obcą następuje w momencie wypłaty środków, natomiast zawsze wypłacone zostanie minimum tyle, ile wskazano w umowie kredytowej. Dzięki temu nie musimy się obawiać, że na przykład z uwagi na wahania kursu, sprzedający dostanie mniej pieniędzy, niż warta jest nieruchomość i niż stanowi umowa sprzedaży.
Co wybrać – kredyt denominowany, czy kredyt indeksowany?
Zarówno kredyt denominowany, jak i indeksowany mają swoje wady i zalety. Oba kredyty są stosunkowo nieprzewidywalne i ryzykowne, dlatego są najbezpieczniejsze w przypadku osób, które zarabiają w całości, bądź w dużej mierze w walucie, na którą denominowany będzie kredyt. Dzięki temu wahania jej wartości w przeliczeniu na złotówki nie są tak bardzo bolesne.
Trzeba przy tym wskazać, że obecnie, w związku z różnymi kontrowersjami związanymi z kredytami walutowymi, a także dużymi wahaniami walut, banki nie są w dużej mierze zainteresowane udzielaniem kredytów walutowych.
Jeśli jednak mielibyśmy taki kredyt zaciągać i zastanawialibyśmy się, czy lepszy będzie kredyt denominowany, czy indeksowany, ciężko jest udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Wiele zależy od naszej indywidualnej sytuacji i tego, jak bardzo skłonni jesteśmy ryzykować.
Kredyt denominowany – podsumowanie
Kredyt denominowany ma pewne zalety, ale przede wszystkim wiąże się z dużym ryzykiem, w związku z czym wielu kredytobiorców będących w ich posiadaniu, po pewny czasie zapragnęło je unieważnić. Na szczęście istnieje taka możliwość, natomiast trzeba się przygotować, że unieważnienia umowy kredytowej będzie trzeba dochodzić sądownie.
Przed wzięciem jakiegokolwiek kredytu walutowego warto zastanowić się, czy jesteśmy przygotowani na ryzyko związane z wahaniami kursów walut. Trzeba mieć na uwadze, że kredyt walutowy, który miał być źródłem oszczędności, może spowodować ostatecznie poniesienie znacznie większych kosztów niż pierwotnie zakładano. Dlatego też mimo wszystko kredyty zawierane i spłacane w złotówkach są najbezpieczniejsze.
Zawirowania związane z kredytami denominowanymi jasno wskazują, jak ważne jest uważne czytanie umów kredytowych i konsultowanie ich z ekspertami, jeśli coś jest niezrozumiałe. Zwłaszcza, jeśli mamy do czynienia z rzadko spotykanym, nietypowym rodzajem kredytu.