Wiele mieszkań i domów w Polsce obciążona jest hipoteką. Może się zdarzyć, że jesteśmy w posiadaniu takiej właśnie nieruchomości, ale z tego, czy innego względu chcemy ją sprzedać. Jak łatwo się domyślić, sytuacja jest wtedy nieco bardziej skomplikowana niż w przypadku, kiedy jesteśmy jedynymi właścicielami nieruchomości i nie jest ona w żaden sposób obciążona długami.
Nie oznacza to, że sprzedaż mieszkania z hipoteką jest niemożliwa – przeciwnie, wiele osób decyduje się na taki krok. Musimy jednak przygotować się na sporą ilość formalności. Pojawia się w związku z tym pytanie: jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Czy wymaga to poinformowania Urzędu Skarbowego i jak wygląda cały ten proces? Odpowiedzi na te pytania zostały zamieszczone poniżej.
Spis treści
Sprzedaż mieszkania z hipoteką – jak sprzedać mieszkanie z kredytem?
Sprawa jest prosta, jeśli znamy już osoby, które chcą kupić naszą nieruchomość (na przykład członków rodziny, czy przyjaciół). Jeśli jednak nie mamy jeszcze potencjalnych nabywców, warto wystawić ogłoszenie nieruchomości. Najlepiej wykorzystać do tego internetowe portale ogłoszeniowe. Musimy przy tym być świadomi, że wystawienie domu wiązać się będzie zazwyczaj z pewną opłatą, wynoszącą z reguły około kilkadziesiąt złotych.
Alternatywnie, możemy zgłosić się do biura nieruchomości, które w naszym imieniu zajmie się pozyskaniem klienta. Pobierze ono jednak prowizję od sprzedaży, co zmniejszy nasz zysk (zdarza się także, aby zachęcić do sprzedaży za pośrednictwem biura nieruchomości, te oferują zapłatę po sprzedaży, którą obciążony zostaje kupujący). Musimy więc dobrze zastanowić się, które rozwiązanie będzie w naszym przypadku najlepsze. Samodzielne wystawienie ogłoszenia i znalezienie kupca są na dłuższą metę tańsze, ale wiąże się z większą ilością formalności i może być trudniejsze niż poleganie na biurze nieruchomości.
Czy w ogłoszeniu musi być zawarta informacja o tym, że dom lub mieszkanie są obciążone hipoteką? Z pewnością warto ją zawrzeć. Po uzyskaniu numeru księgi wieczystej potencjalni kupcy i tak będą mogli bez problemu sprawdzić, czy jest w niej wpisana hipoteka, więc lepiej od razu podzielić się tą informacją. Nie powinna ona stanowić większego problemu przy sprzedaży nieruchomości, bowiem i tak hipoteka zostanie przy sprzedaży spłacona, a kupiec stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości.
Dla kupującego hipoteka jest istotna tylko pod tym względem, że zamiast przekazać całą kwotę sprzedającemu, część pieniędzy trafi na konto banku, a tylko nadwyżka ponad hipotekę na konto dotychczasowego właściciela nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z kredytem wymaga uzyskania zaświadczenia i promesy od banku
Do sprzedaży mieszkania z hipoteką potrzebne nam będą dwa dokumenty od banku. Musimy więc udać się do instytucji, która udzieliła nam kredytu, poinformować ją o zamiarze sprzedaży i je uzyskać. Mowa tutaj o zaświadczeniu o kwocie pozostałej do spłaty, a także promesie, że bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, jeśli otrzyma określoną kwotę.
Na wspomnianym zaświadczeniu powinna jasno widnieć informacja, ile trzeba bankowi zapłacić i na jakie konto. Musimy przy tym pamiętać, że spłata hipoteki z uwagi na sprzedaż nieruchomości może wiązać się z prowizją za wcześniejszą spłatę, wynoszącą kilka procent spłacanej kwoty. Warto od razu ustalić, czy taka prowizja zostanie naliczona, a jeśli tak, to w jakiej wysokości.
Na podstawie zaświadczenia i promesy powinniśmy spisać z potencjalnym kupującym umowę przedwstępną. Określimy w niej wszystkie najważniejsze aspekty sprzedaży, takie jak cena, czy zadatek. Umowa ta będzie niezbędna kupującemu, jeśli na zakup nieruchomości będzie on chciał zaciągnąć swój własny kredyt hipoteczny. Sama napisana odręcznie umowa przedwstępna nie jest jeszcze wiążąca – w celu spisania ostatecznej umowy należy udać się do notariusza.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką – jakich formalności trzeba dopełnić?
Jak wspomniano powyżej, umowa sprzedaży nieruchomości wymaga udania się do notariusza. Akt notarialny jest płatny, a taksa zależna jest od wartości nieruchomości. Maksymalna wysokość taksy notarialnej przy sprzedaży nieruchomości wynosi:
- do 3000 złotych – 100 złotych,
- od 3000 złotych do 10 000 złotych – 100 złotych + 3% nadwyżki powyżej 3000 złotych,
- od 10 000 złotych do 30 000 złotych – 310 złotych + 2% nadwyżki powyżej 10 000 złotych,
- od 30 000 złotych do 60 000 złotych – 710 złotych + 1% nadwyżki powyżej 30 000 złotych,
- od 60 000 złotych do 1 000 000 złotych – 1 010 złotych + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 złotych,
- od 1 000 000 złotych do 2 000 000 złotych – 4 770 złotych + 0,2% nadwyżki powyżej 1 000 000 złotych,
- od 2 000 000 złotych – 6 770 złotych + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 złotych, nie więcej niż 10 000 złotych.
Umowa powinna zawierać między innymi dane nieruchomości, kupującego i sprzedającego, a także zapis o tym, że kupujący część pieniędzy przeleje do naszego banku (żeby spłacić kredyt hipoteczny), a część bezpośrednio na nasze konto. Jeśli zakup nieruchomości odbył się na kredyt, kupujący sam nie dokonuje przelewu, a przekazuje akt kupna do swojego banku, który wypłaca nam (i naszemu wierzycielowi) wskazane środki.
Po sporządzeniu aktu notarialnego i przelaniu środków należy udać się do banku, aby wydał nam zaświadczenie, że dług został uregulowany i hipoteka może zostać wykreślona z księgi wieczystej nieruchomości. Bez takiego zaświadczenia nie będzie możliwe skreślenie hipoteki, nawet jeśli kredyt został spłacony, więc nie można o nim zapomnieć. Zgodę na wykreślenie hipoteki należy przekazać kupującemu. Wykreślenia hipoteki dokonuje się w wydziale ksiąg wieczystych miejscowego sądu rejonowego.
Jak wygląda sprzedaż mieszkania z hipoteką w obcej walucie?
Jeśli kredyt hipoteczny został zaciągnięty w walucie obcej, cały proces sprzedaży nieruchomości wygląda podobnie. Bank przelicza pozostałą do zapłaty sumę na złotówki po aktualnym kursie, co jest dla nas korzystne, jeśli kurs jest niski, ale może się zdarzyć, że znacznie on wzrósł względem momentu, w którym zaciągaliśmy kredyt.
Może to doprowadzić do sytuacji, w której na przykład nieruchomość warta jest 150 000 złotych, a po przeliczeniu z franków, pozostała do zapłaty jeszcze wyższa suma. Dlatego też w przypadku mieszkań i domów obciążonych kredytem w obcej walucie, sprzedaż może być mało korzystnym rozwiązaniem. Warto wystąpić do banku o zaświadczenie, o kwocie pozostałej do zapłaty, a następnie porównać ją z kwotą, za jaką realnie możemy sprzedać nieruchomość. W ten sposób łatwo zobaczymy, czy sprzedaż jest opłacalnym wyjściem.
Sprzedaż mieszkania z kredytem – czy trzeba informować Urząd Skarbowy?
Wiemy, że chcąc zbyć mieszkanie lub dom, którym zabezpieczono kredyt hipoteczny, musimy poinformować o tym bank, który udzielił kredytu. Czy trzeba zgłaszać to także w Urzędzie Skarbowym? Fakt, że sprzedawana nieruchomość obciążona jest hipoteką nie wymusza dodatkowych kroków w odniesieniu do Urzędu Skarbowego. W tym zakresie musimy postępować tak samo, jak gdybyśmy sprzedawali mieszkanie lub dom nieobciążony hipoteką.
Transakcja sprzedaży nieruchomości wywołuje konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% kwoty transakcji, czyli na przykład, przy sprzedaży mieszkania za 100 000 złotych, PPC wynosiłby 2 000 złotych. Jednak, co istotne, uregulowaniem podatku od czynności cywilnoprawnych zajmuje się nie sprzedający, a kupujący nieruchomość, tak więc nie jest to coś, czym musimy zaprzątać sobie głowę, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania z hipoteką.
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem – podsumowanie
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest nieco bardziej skomplikowanym procesem niż sprzedaż nieruchomości nieobciążonej hipoteką, ale wszelkie formalności są znacznie łatwiejsze do pokonania, jeśli jest się na nie przygotowanym.
Nie obejdzie się bez zaświadczenia z banku o wysokości kwoty pozostałej do zapłaty, a także promesy udzielenia zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Należy pamiętać, że taka promesa jest ważna tylko 30 dni. Jeśli stara straci ważność, można oczywiście wystąpić po kolejną. Po uzyskaniu promesy nie pozostaje nic innego, jak spisać umowę przedwstępną, a następnie udać się do notariusza.