Z pojęciem ekspektatywy najczęściej spotykamy się wtedy, kiedy planujemy kupić mieszkanie, które jeszcze nie zostało wyodrębnione. Jest to więc roszczenie związane z ustanowieniem przez spółdzielnię odrębnej własności lokalu na rzecz osoby, która chce go nabyć. Ekspektatywa musi być zawarta w umowie pisemnej pod rygorem nieważności, niezależnie od tego czy lokal mieszkalny finansowany jest z kredytu hipotecznego, czy środków własnych inwestora. Kiedy należy ustanowić własność odrębną lokalu i czym dokładnie jest ekspektatywa? Podpowiadamy.
Spis treści
Co to jest ekspektatywa? Definicja ekspektatywy
Definicja ekspektatywy określa to pojęcie jako wierzytelność przyszłą, a więc prawo do jakiegoś dobra, które dopiero nabędziemy. Ekspektatywa jest prawem majątkowym dziedzicznym oraz zbywalnym. Z tego powodu może być przedmiotem obrotu na rynku wtórnym. Jest to dość trudna sytuacja prawna, ponieważ obejmuje ona zdarzenie, w którym warunki prawne do objęcia danej wierzytelności nie zostały jeszcze uzyskane i oczekuje się na ich wykonanie.
Przykłady ekspektatywy
Obecnie pod pojęciem ekspektatywy najczęściej rozumiemy ekspektatywę odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Takie zdarzenie jest regulowane przepisami prawa, a ekspektatywa odrębnej własności mieszkania opisana jest w artykule 19 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z zapisami tego dokumentu, ekspektatywa jest roszczeniem o ustanowienie przez spółdzielnie odrębnej własności lokalu mieszkalnego na rzecz osoby, z którą spółdzielnia zawarła umowę o budowę lokalu.
Co warto wiedzieć o umowie ekspektatywy?
Według przepisów prawa spółdzielczego ekspektatywa powstaje w momencie zawarcia umowy o budowę lokalu ze spółdzielnią mieszkaniową. O ustanowienie ekspektatywy może wnioskować wyłącznie członek spółdzielni. Co więcej, zgodnie z artykułem 19 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ekspektatywa własności powstaje z chwilą podpisania umowy o budowę lokalu i wraz z wkładem własnym jest ona zbywalna i przechodzi na przykład na rzecz spadkobierców, a dodatkowo podlega egzekucji komorniczej.
Warto mieć świadomość, że umowa ekspektatywy powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, choć nie musi mieć formy aktu notarialnego. Jednak w momencie zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu, zgodnie z przepisami wymagana jest już umowa w formie aktu notarialnego.
Ekspektatywa a kredyt hipoteczny – co trzeba wiedzieć?
Pojęcie ekspektatywy wykorzystywane jest również w przypadku umów między deweloperami lub spółdzielnią a osobami, które chcą nabyć dopiero budowany lokal mieszkalny i chcą zaciągnąć na przykład kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. W takim przypadku ekspektatywa do umowy deweloperskiej jest obietnicą ustanowienia odrębności lokalu i jest ona wymagana przez bank. Z tego powodu, niezależnie od tego czy chcemy kupić lokal mieszkalny, wykorzystując w tym celu kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem czy zmiennym, a także inny produkt bankowy, instytucja finansowa będzie od nas wymagała umowy ekspektatywy. Dodatkowo nawet jeżeli chcemy zakupić lokal za gotówkę, wówczas ekspektatywa deweloperska czy spółdzielcza, również zwiększa nasze bezpieczeństwo jako nabywcy.
Bank odmówił Ci udzielenia kredytu? Nie wiesz, która forma finansowania będzie dla Ciebie korzystna? Potrzebujesz wsparcia w procesie kredytowania?
Skontaktuj się z doradcą Spłaty Kredytów! Pomożemy Ci na każdym etapie pozyskiwania finansowania i odciążymy Cię od wszelkich formalności, oszczędzając Twój cenny czas.
Napisz do nas!Czym cechuje się ekspektatywa nieruchomości?
Ekspektatywa nieruchomości, czyli ustanowienie odrębnej własności lokalu. Wyróżnia się m.in. dobrowolnością, ponieważ decyzja o przekształceniu prawa do własności lokalu musi być dobrowolna. Dodatkowo ekspektatywa daje nam także prawo do przekształcenia swojego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność.
Ekspektatywa to jednak nie tylko korzyści dla osób nabywających lokal mieszkalny, ale także pewne obowiązki i koszty. Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność, zazwyczaj wiąże się z koniecznością opłacenia ekwiwalentu wkładu budowlanego, a także uiszczenia innych opłat.
Ekspektatywa a podatek od nieruchomości
Zawarcie umowy ekspektatywy z deweloperem lub spółdzielnią jest konieczne, aby otrzymać kredyt hipoteczny w banku. Brak tego dokumentu wpłynie na negatywną decyzję kredytową, nawet jeżeli nasza zdolność kredytowa jest bardzo wysoka. Z kolei w przypadku zbycia ekspektatywy własności, należy liczyć się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Stosowana wówczas stawka jest jednak nieco niższa niż ta, którą wykorzystuje się podczas sprzedaży nieruchomości, ponieważ ekspektatywa nie jest uznawana za rzecz, lecz za prawo majątkowe.
Decydując się na sprzedaż ekspektatywy, należy wiedzieć o tym, że ze względu na to, że sprzedaż praw nie jest tożsama ze sprzedażą towaru, czyli w tym przypadku nieruchomości, to w świetle prawa, transakcja ta traktowana jest jako sprzedaż innych praw majątkowych, a co za tym idzie, sprzedający nie może liczyć na zwolnienia podatkowe, które przewidziane są w przypadku obrotu nieruchomościami.
Ekspektatywa, czyli stan oczekiwania na odrębną własność lokalu nie wymaga z góry wniesienia wkładu własnego. Jednakże może się wiązać z koniecznością wniesienia innych opłat. Warto wiedzieć, że ekspektatywa ma chronić nabywców, na przykład w sytuacji kiedy deweloper by zbankrutował, ponieważ wówczas takie osoby mogą domagać się swoich praw przed sądem. Jednak trzeba pamiętać, aby została ona sporządzona w formie pisemnej, ponieważ w przeciwnym wypadku zostanie uznana za nieważną.