Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, wkład własny, jest kwestią poniekąd kontrowersyjną. Wiele osób nie akceptuje tego mechanizmu i uważa, że jest on nie potrzebny, inni zaś dbają o to, aby przy zaciąganiu kredytu dysponować jak najwyższym wkładem własnym. Możemy się zastanawiać: czy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest w ogóle możliwy? Co może być wkładem własnym, a czego nie można w tym celu wykorzystać? Wszystkie te informacje znajdują się poniżej.
Spis treści
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czym jest wkład własny?
Wkład własny to część wartości nieruchomości, którą wnosi do jej zakupu kredytobiorca. Może mieć formę gotówkową, ale nie tylko. Wkład własny jest dla banku swego rodzaju zabezpieczeniem. Po pierwsze, udowadnia on, że dana osoba jest w stanie oszczędzać, a przynajmniej dobrze zarządzać budżetem, aby zgromadzić potrzebną kwotę. Po drugie, zwiększa szanse, że w razie problemów ze spłatą zobowiązania bank będzie w stanie odzyskać dużą część należności.
Należy bowiem pamiętać, że jest mało prawdopodobne, aby w razie licytacji, nieruchomość została sprzedana za 100% jej wartości. Jeśli bank pożyczyłby dłużnikowi 100% wartości domu, czy mieszkania, a następnie zostało ono sprzedane za 70%, byłby on znacząco stratny. Jeśli pożyczono 80% wartości nieruchomości, a następnie została ona sprzedana za 70% wartości, to wciąż możemy mówić o pewnej stracie, ale już nie tak dużej.
Kredyt hipoteczny wkład własny – co może nim być?
Najczęściej spotykaną formą wkładu własnego jest gotówka i to właśnie taką formę banki cenią najbardziej. Nie jest to jednak jedyne rozwiązanie. Można wkład własny w formie gotówki zastąpić na przykład działką, na której planujemy zbudować dom.
Jeśli działki nie musimy dopiero kupić za pożyczone pieniądze, a już ją mamy, to jej wartość może zostać uznana za wkład własny (i w wielu przypadkach będzie w stanie bez problemu pokryć go w całości). Co ciekawe, jeśli przy pomocy kredytu chcemy budować dom, to wszelkie materiały budowlane, które już zakupiliśmy za swoje pieniądze, również mogą być uznane za wkład własny.
Inną opcją, która nie jest dostępna we wszystkich bankach, jest wykorzystanie jako wkład własny środków, które zgromadziliśmy na IKE (Indywidualnym Koncie Emerytalnym) bądź IKZE (indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego). W takim przypadku środki te będą tylko zabezpieczeniem, a nie zostaną przeznaczone na kapitał, czy odsetki od kredytu. To ciekawe rozwiązanie, jeśli zdołaliśmy zgromadzić już na IKE lub IKZE sporą kwotę, a nie dysponujemy gotówką, żeby wnieść tradycyjny wkład własny.
Trzecie rozwiązanie to zabezpieczenie kredytu hipoteką ustanowioną na nieruchomości innej niż ta, którą chcemy sfinansować kredytem. Może to być nieruchomość należąca do nas, ale też dom, czy mieszkanie kogoś innego (na przykład członka rodziny), o ile ta osoba wyrazi zgodę na ustanowienie hipoteki, a także na przystąpienie do kredytu. Wartość takiej nieruchomości musi być oczywiście odpowiednio wysoka.
Jest to rzadko spotykane rozwiązanie, ale niektóre instytucje finansowe mogą uznać za wkład własny nawet papiery wartościowe. Chodzi tutaj przede wszystkim o obligacje skarbowe, względnie korporacyjne, a nawet akcje. Muszą to być jednak papiery wartościowe uznawane za bezpieczne – bank nie będzie chciał ryzykować, że w pewnym momencie większość środków zostanie stracona ze względu na zmiany na rynku. Ponadto, nawet w tym przypadku kredyt hipoteczny bez wkładu własnego gotówkowego nie będzie możliwy. Papierami wartościowymi pokryjemy tylko część wkładu, a resztę będziemy musieli dopłacić.
Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, wkład własny nie może być za to środkami pozyskanymi z innego kredytu, czy pożyczki. Możemy więc przykładowo zaoszczędzić środki, czy też dostać je w darowiźnie od rodziców, czy innych osób, ale nie jest dozwolone, aby na wkład własny pożyczać gotówkę od firmy pożyczkowej lub banku. Taka zasada ma zapobiec nadmiernemu zadłużaniu się i zapewnić, że dana osoba rzeczywiście będzie w stanie spłacać zobowiązanie.
Czy można wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
Do pewnego czasu można było wziąć kredyt hipoteczny na 100% wartości nieruchomości, czyli bez żadnego wkładu własnego. Niektórzy kredytodawcy udzielali kredytów hipotecznych nawet na 120%, czyli ponad wartość nieruchomości. Ta praktyka jest jednak niezgodna z wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacją S.
W jej myśl minimalny wkład własny w kredycie hipotecznym miał być stopniowo podwyższany. Obecnie osiągnął on już najwyższą wskazaną w Rekomendacji wartość. Oznacza to, że kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest całkowicie niemożliwy. Jak już się dowiedzieliśmy, wkład własny niekoniecznie musi być gotówką, natomiast nie można go całkowicie pominąć.
Żaden bank nie zgodzi się obecnie na wkład własny w wysokości 0%. Warto wspomnieć, że wkład własny dotyczy nie tylko kredytu hipotecznego – taki wymóg można spotkać również w przypadku innych rodzajów zobowiązań finansowych, takich jak kredyt samochodowy (na zakup pojazdu), czy kredyt inwestycyjny (kredyt firmowy).
Warunek wniesienia wkładu własnego jest charakterystyczny dla wszystkich kredytów, które opiewają na wyższe sumy (kilkaset tysięcy złotych, czy w przypadku kredytów samochodowych, kilkadziesiąt tysięcy złotych). Nie spotkamy go zazwyczaj przy mniejszych kredytach, takich jak na przykład tradycyjny kredyt gotówkowy, czy kredyt konsolidacyjny.
Wkład własny kredyt hipoteczny – jaka jest jego minimalna wysokość?
Początkowo minimalny wkład własny w kredycie hipotecznym wynosił 0%, a więc kredyt hipoteczny bez wkładu własnego był możliwy. Następnie, zgodnie z Rekomendacją S, został podwyższony do 10%. Kolejnym krokiem był wzrost do 15%, a następnie do 20%.
To właśnie ta ostatnia wartość jest obecnie obowiązująca. Oznacza to, że jeśli chcemy wziąć kredyt hipoteczny wkład własny musi wynosić, co do zasady, co najmniej 20% (może być oczywiście wyższy). Tak więc, jeśli chcemy zakupić nieruchomość za 200 000 złotych, potrzebujemy wkładu własnego w wysokości minimum 40 000 złotych.
Jest od tej reguły jeden wyjątek. Banki wciąż dopuszczają zaciąganie kredytu hipotecznego z wkładem własnym o połowę niższym od minimalnego, a więc wynoszącym 10%. W przypadku nieruchomości o wartości 200 000 złotych wymagane byłoby więc zebranie jedynie 20 000 złotych. Warunkiem w tym przypadku jest zakupienie ubezpieczenia niskiego wkładu.
Oznacza to jednak dodatkowe koszty – dopóki saldo kredytu nie obniży się do 80% wartości nieruchomości, będziemy spłacali wyższe raty. Musimy więc zastanowić się, czy nie lepszym rozwiązaniem jest zaczekać i zebrać kolejne 10% (lub nawet więcej) wkładu własnego. Na dłuższą metę sporo w ten sposób zaoszczędzimy, aczkolwiek oznacza to, że będziemy musieli dłużej czekać na wymarzony dom, czy mieszkanie. Jeśli w tym czasie będziemy musieli co miesiąc wydawać duże kwoty na wynajem dotychczasowego lokum, mimo wszystko niższy wkład własny może być korzystniejszy. Do każdej sytuacji należy więc podchodzić indywidualnie.
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – podsumowanie
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest niemożliwy, aby chronić interesy zarówno kredytodawców, jak i kredytobiorców. Można go jednak zmniejszyć (do 10%), można także zastąpić gotówkę na przykład materiałami budowlanymi, czy działką. Jeśli więc pozyskanie wkładu własnego stanowi dla nas problem, jest kilka sposobów, aby go rozwiązać.
Musimy przy tym pamiętać, że jeśli chodzi o kredyt hipoteczny wkład własny jest bezpośrednio powiązany z kosztem całego zobowiązania. Niższy wkład własny będzie oznaczał konieczność ubezpieczenia zobowiązania, a także wyższą marżę. Dlatego też wszystkie decyzje związane z kredytem hipotecznym i wkładem własnym należy dobrze przemyśleć. Warto zwrócić się o poradę do doświadczonego eksperta kredytowego, który przeanalizuje sytuację i wskaże najbardziej optymalne rozwiązanie.
Pośrednik kredytowy odpowie na wszelkie pytania związane z kredytem, a także znajdzie ofertę najlepiej dopasowaną do naszych potrzeb i oczekiwań. Przeprowadzi także negocjacje z bankiem, zajmie się również wszelkimi formalnościami. Dzięki temu zaciąganie kredytu hipotecznego będzie znacznie prostsze i szybsze, a my unikniemy niepotrzebnego stresu i przepłacania.