Wycena rzeczoznawcy i operat szacunkowy – najważniejsze informacje

4 czerwca 2020 Wycena rzeczoznawcy i operat szacunkowy – najważniejsze informacje

Wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że dla wielu osób jedynym sposobem na wejście w posiadanie własnych czterech kątów jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W związku z faktem, że jest to niezwykle poważne zobowiązanie dla kredytobiorcy, a także dość ryzykowna inwestycja dla kredytodawcy, z kredytem hipotecznym wiąże się wiele formalności. Należy do nich profesjonalna wycena rzeczoznawcy, a także konieczność sporządzenia operatu szacunkowego. Co warto wiedzieć na ten temat?

Czym jest operat szacunkowy?

Większość Polaków prawdopodobnie spotkała się w swoim życiu wielokrotnie z frazą „wycena nieruchomości”, natomiast „operat szacunkowy” może brzmieć znacznie bardziej tajemniczo. W praktyce jednak te dwa pojęcia są ze sobą ściśle związane.

Operat szacunkowy to dokument sporządzany wyłącznie w formie pisemnej przez profesjonalnego rzeczoznawcę nieruchomości, który przede wszystkim wskazuje wartość danego domu lub mieszkania. Zasady dotyczące tego, co może on zawierać i jak należy go sporządzać, zawarte są w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

wycena rzeczoznawcy i operat szacunkowy najwazniejsze informacje - wykres ceny mieszkan

1 Źródło: https://300gospodarka.pl/wykres-dnia/czy-ceny-mieszkan-w-polsce-galopuja-porownanie-do-pensji-daje-nam-prawdziwy-obraz

W jakich okolicznościach sporządza się operat szacunkowy?

Wycena nieruchomości i w związku z tym sporządzanie operatu szacunkowego, możemy kojarzyć przede wszystkim z procesem pozyskiwania kredytu hipotecznego. Jak wspomniano we wstępie, jest on niezbędną formalnością, bez której kredyt nie może zostać udzielony. Dzięki temu można uniknąć oszustw, w ramach których przykładowo sprzedawca i nabywca umówiliby się, aby zawyżyć wartość nieruchomości i pozyskać w związku z tym wyższy kredyt.

Jednak zaciąganie kredytu hipotecznego to nie jedyna okoliczność, przy której operat szacunkowy może okazać się przydatny. Jego sporządzenie może być konieczne (lub niewymagane, ale pomocne) także między innymi w razie zakupu bądź sprzedaży nieruchomości za gotówkę, przekazywania jej w ramach darowizny czy podziału obejmującego ją spadku.

Zawartość operatu szacunkowego

Każda nieruchomość jest przynajmniej nieco od siebie inna, ale istnieją pewne elementy, których nie może zabraknąć w żadnym operacie szacunkowym. Należą do nich informacje odnośnie do:

  • rodzaju wycenianej nieruchomości
  • numeru księgi wieczystej
  • wypisu z rejestru gruntów
  • celu przeprowadzania wyceny
  • wykazu wykorzystanych źródeł
  • wypisu z mapy ewidencyjnej
  • oszacowanej wartości nieruchomości
  • podstawy prawnej wyceny
  • daty przeprowadzenia oględzin i określenia wartości nieruchomości.

Jak widać, operat szacunkowy jest złożonym dokumentem, zawierającym bardzo wiele różnych danych. W praktyce jednak tak naprawdę szczególnie istotna zarówno dla nas, jak i dla strony, dla której sporządzamy wycenę (czyli na przykład dla banku), będzie tylko jedna informacja, czyli oczywiście wartość nieruchomości.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy?

Nie można raz sporządzić operatu, a następnie korzystać z niego latami. Wartość nieruchomości nie jest stała, w końcu – cały czas mogą zachodzić w niej zmiany, na przykład z powodu zmiany sytuacji na rynku, inflacji, dokonania remontu lub rozbudowy lub pogorszenia się jego stanu.

Operat szacunkowy ważny jest 12 miesięcy, natomiast możliwe jest, że okres ten zostanie skrócony z przyczyn takich jak zmiana celu wykonania wyceny (jeśli wcześniej przykładowo chcieliśmy ją sprzedać, a teraz – oddać poprzez darowiznę) czy stanu nieruchomości (w ciągu 12 miesięcy może mieć miejsce wiele fortunnych lub niefortunnych zdarzeń, takich jak pożar czy obalenie się drzewa na nieruchomość).

Co w sytuacji, kiedy minie rok od sporządzenia operatu, a my będziemy dalej go potrzebowali? Czy cały proces trzeba przechodzić od początku i stworzyć nowy operat? Otóż nie. Wystarczy, że ten sam rzeczoznawca, który go wykonał potwierdzi, że wciąż jest on ważny i zgodny z rzeczywistością, co będzie nas z pewnością kosztowało mniej niż sporządzenie kolejnego dokumentu.

Koszt operatu szacunkowego

Nie da się wskazać uniwersalnego kosztu wykonania operatu szacunkowego, ponieważ jest on zależny od szeregu różnych czynników, takich jak:

  • rodzaj nieruchomości;
  • poziom skomplikowania sprawy (zarówno pod względem stanu technicznego, jak i prawnego nieruchomości) i związany z tym nakład pracy;
  • dostępność dokumentów niezbędnych do wykonania operatu;
  • lokalizacja.

Zazwyczaj rachunek za wykonanie operatu szacunkowego powinien zamknąć się w kilkuset złotych. Warto przy tym wskazać, że jeśli operat jest nam potrzebny do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, rzeczoznawca go wykonujący musi być wskazany bądź zaakceptowany przez bank.

Rzeczoznawca, który zostanie nam bezpośrednio wskazany przez potencjalnego kredytodawcę, zazwyczaj pobierze od nas większą opłatę niż taki, którego znajdziemy sami, ale w tym drugim przypadku warto w pierwszej kolejności upewnić się, czy bank przyjmie wykonany przez niego operat. W przeciwnym wypadku tylko niepotrzebnie stracimy pieniądze.

Od czego zależy wycena nieruchomości?

Są różne metody, które rzeczoznawca może wykorzystać, aby ustalić wartość nieruchomości. Wbrew pozorom to, czy przykładowo została ona stylowo umeblowana drogimi meblami bądź świeżo odmalowana nie ma szczególnego znaczenia, za to znacznie ważniejsze są takie aspekty, jak:

  • powierzchnia mieszkania i rozkład pomieszczeń;
  • to, na którym piętrze się ono znajduje;
  • lokalizacja;
  • stan prawny.

Czy opinia rzeczoznawcy i operat szacunkowy oznaczają to samo?

Opinia rzeczoznawcy i operat szacunkowy to pojęcia, których niekiedy używa się wymiennie, ale nie zawsze muszą one oznaczać to samo. Pojęcie „opina” może także sugerować bardziej powierzchowną ocenę wartości nieruchomości, bez zachowania wszystkich wymagań operatu.

Takie rozwiązanie może być tańsze i szybsze, ale nie zawsze się sprawdzi (nie zaakceptuje go prawdopodobnie na przykład bank, w którym chcemy wziąć kredyt hipoteczny).

Co zrobić, jeśli dwóch rzeczoznawców ustali inną wartość nieruchomości?

Sytuacja, w której dwóch rzeczoznawców wydaje rozbieżne decyzje w kwestii wartości nieruchomości, nie jest wcale szczególnie nieprawdopodobna – wystarczy, aby zastosowali oni różne metody lub żeby któryś z nich popełnił jakikolwiek błąd. Pojawia się w związku z tym pytanie: co wtedy robić?

Wszyscy uprawnieni do wykonywania zawodu rzeczoznawcy skupieni są w organizacji zawodowej, do której możemy się w takiej sytuacji zwrócić. Wtedy też niezależni eksperci zbadają sprawę i wydadzą ostateczny werdykt.

Wycena rzeczoznawcy i operat szacunkowy – podsumowanie

Kwestia wyceny nieruchomości jest nieco bardziej skomplikowana niż mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać. Jeśli jednak dobrze wybierzemy rzeczoznawcę, cały proces powinien zostać przeprowadzony stosunkowo szybko i sprawnie.

Udostępnij
1 Gwiazdka2 Gwiazdki3 Gwiazdki4 Gwiazdki5 Gwiazdek (Brak ocen)
Loading...

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *