Na czym polega operat szacunkowy i kiedy się go wykonuje?

10 grudnia 2020 Operat szacunkowy

Operat szacunkowy to pojęcie z pozoru dość specjalistyczne, ale w praktyce prawdopodobnie większość osób miała okazję się z nim zetknąć, być może nawet kilkakrotnie. Pojawia się ono bowiem w wielu często spotykanych w życiu sytuacjach związanych przede wszystkim z zakupem lub sprzedażą nieruchomości, ale nie tylko.

Kluczowe jest nie tylko to, czym jest operat szacunkowy i kiedy należy go sporządzić, ale także między innymi, kto może go stworzyć i jakich metod może w tym celu użyć. Wszystkie te kwestie wyjaśnimy szczegółowo poniżej. Zdecydowanie warto rozszerzyć swoją wiedzę w ich zakresie, ponieważ może się to niejednokrotnie przydać.

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest dokumentem, zawierającym przede wszystkim informację o wartości danej nieruchomości, ale nie tylko. Można w nim znaleźć również szczegółowe dane na temat poszczególnych aspektów, które wpłynęły na cenę końcową.

Kiedy wykonuje się operat szacunkowy?

Operat szacunkowy wykonuje się przede wszystkim w kilku często spotykanych sytuacjach. Chodzi tutaj o ustalenie ceny nieruchomości w przypadku zaciągania na jej zakup kredytu hipotecznego – w takim przypadku sporządzenia operatu szacunkowego wymaga bank. Sporządza się go również, chociaż nie jest to obowiązkowe, kiedy chcemy ustalić, po jakiej cenie najlepiej jest sprzedać lub kupić daną nieruchomość.

Inny przykład zdarzenia, przy którym taki operat może się okazać przydatny, to choćby podział spadku, na który składa się nieruchomość lub kilka nieruchomości. Po ustaleniu ceny łatwiej będzie określić, komu należy się jaka część nieruchomości (lub jaka część kwoty z jej sprzedaży, jeśli planowane jest jej spieniężenie). Ogółem mówiąc, operat trzeba lub można sporządzić wtedy, kiedy konieczne jest precyzyjne i rzetelne ustalenie, jaka jest wartość danej nieruchomości.

Najważniejsze czynniki wpływające na operat szacunkowy

Ustalenie wartości nieruchomości nie jest takie łatwe, jak mogłoby się wydawać. Operat szacunkowy nie tylko musi wskazywać, co jest dokładnie przedmiotem wyceny (a także o jakiego rodzaju nieruchomości mowa, na przykład o domu jednorodzinnym) i dlaczego została wykonana. Konieczne jest zawarcie w nim dokładnego, rzetelnego opisu stanu faktycznego nieruchomości.

Kluczowe czynniki wpływające na ostateczny kształt operatu szacunkowego, które rzeczoznawca majątkowy bez wątpienia weźmie pod uwagę, to:

  • lokalizacja nieruchomości
  • wielkość nieruchomości
  • typ nieruchomości (dom jednorodzinny, działka, mieszkanie, kamienica)
  • stan techniczny i prawny nieruchomości
  • sytuacja na lokalnym i ogólnokrajowym rynku nieruchomości.

Źródła, z których rzeczoznawca będzie czerpał informacje, to nie tylko osobiste oględziny danej nieruchomości, ale także między innymi różne dokumenty na jej temat, takie jak księga wieczysta.

Jak wysokie są ceny mieszkań?

W ostatnich latach ceny mieszkań cały czas w dużej mierze rosły, natomiast w 2019 roku zanotowano ich niewielki spadek. Szczególnie wysoko wyceniane są mieszkania w dużych miastach, takich jak Warszawa, Poznań, Lublin czy Kraków, na wartość nieruchomości wpływa także wiele innych czynników.

Operat szacunkowy indeks cen mieszkań

1 Źródło: https://www.morizon.pl/blog/indeks-cen-mieszkan-kwiecien-2019/

Trzeba jednocześnie wskazać, że, jeśli weźmie się pod uwagę inflację, a także wzrost średniej pensji, wykres prezentuje się na pierwszy rzut oka podobnie, ale w rzeczywistości znacznie się różni.

Podczas gdy w Indeksie Cen Mieszkań nieuwzględniającym inflacji aktualne ceny są wyższe niż te obowiązujące nieco ponad dekadę temu, w Indeksie, który inflację uzupełnia, wygląda to inaczej. Ceny mieszkań co prawda same w sobie są znacznie wyższe niż choćby w 2007 roku, ale Polacy również w wielu przypadkach lepiej zarabiają.

Operat szacunkowy indeks cen mieszkań z uwzględnieniem inflacji

2 Źródło: https://www.morizon.pl/blog/indeks-cen-mieszkan-kwiecien-2019/

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Ciężko jest jednoznacznie wskazać, ile kosztuje operat szacunkowy, ponieważ zależy to od kilku czynników. Najważniejszym z nich jest rodzaj nieruchomości – bardziej kosztowna jest wycena domu, a mniej – mieszkania, szczególnie niewielkiego.

Znaczenie ma również między innymi lokalizacja, nie tylko samej nieruchomości, ale specjalisty, który zajmie się przygotowaniem operatu. Jak to bywa z większością usług, w dużych miejscowościach można spodziewać się wyższych cen.

Zazwyczaj opłata za operat szacunkowy może wynosić od kilkuset złotych do nawet tysiąca złotych. Z reguły cenniki podawane na stronach internetowych ekspertów mają tylko charakter poglądowy, a ostateczna cena ustalana jest indywidualnie, po zapoznaniu się specjalisty ze szczegółami sprawy.

Kto może wykonać operat szacunkowy?

Nie można wykonać operatu szacunkowego samodzielnie, ponieważ dla banku taki operat nie byłby wiarygodny. Nie dość, że większość osób nie posiada potrzebnej wiedzy i doświadczenia, żeby sporządzić go prawidłowo, to jeszcze istnieje ryzyko, że na przykład wartość nieruchomości mogłaby zostać celowo zaniżona lub zawyżona, aby uzyskać kredyt konkretnie na preferowaną przez siebie kwotę.

Dlatego też wykonanie operatu szacunkowego jest zadaniem dla specjalisty posiadający w tym względzie odpowiednie wykształcenie i doświadczenie, ale również, co jest kluczowe, aby instytucje finansowe taki operat zaakceptowały, konieczne uprawnienia. Takiego eksperta można znaleźć za pośrednictwem Internetu, dodatkowo niekiedy nie działają oni niezależnie, a współpracują z konkretnymi bankami.

Jaki jest okres ważności operatu szacunkowego?

Operat szacunkowy nie ma nieograniczonego terminu ważności. Wynika to z faktu, że na przestrzeni czasu może mieć miejsce wiele istotnych wydarzeń, które znacząco wpłyną na wartość nieruchomości. Może ona na przykład ulec częściowemu zniszczeniu z uwagi na wypadek czy siłę żywiołów. Dlatego też raz wykonany operat nie będzie ważny na przykład za 5 lat.

W większości przypadków operat szacunkowy będzie ważny przez 12 miesięcy od jego wystawienia, chociaż zdarzają się niekiedy wyjątki w tej kwestii. W tym czasie taki operat będzie mógł zostać dowolnie wykorzystany na wymienione wcześniej sposoby, czyli na przykład przedstawiony bankowi w toku zaciągania kredytu hipotecznego.

Co w sytuacji, kiedy operat straci ważność? Nie ma potrzeby wykonywania nowego, jeśli nie zdarzyło się nic, co mogłoby zdezaktualizować znajdujące się w nim dane. Wystarczy poprosić eksperta o poświadczenie jego dalszej aktualności, a będzie można z niego korzystać jeszcze przez kolejne 12 miesięcy. Może się to okazać przydane, jeśli na przykład za pierwszym razem nie uda nam się uzyskać kredytu i będziemy próbowali zrobić to ponownie za jakiś czas.

Jakie metody wykorzystuje się, do wykonania operatu szacunkowego?

Rzeczoznawca nieruchomości nie ma pełnej dowolności, jeśli chodzi o metody, które wykorzysta do sporządzenia operatu szacunkowego. Szczegółowe informacje na temat dozwolonych prawnie metod oszacowywania wartości nieruchomości można znaleźć w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Metod jest wiele, natomiast można wyróżnić dwie, które spotyka się szczególnie często, z uwagi na ich wysoką skuteczność. Są to dwie metody w podejściu porównawczym, a więc takie, w których do określenia wartości jednej nieruchomości wykorzystuje się dane dotyczące innych, podobnych, na temat których znane są już pewne kluczowe informacje.

Pierwsza taka metoda to metoda korygowania ceny średniej. Wykorzystuje się do niej dane dotyczące co najmniej jedenastu podobnych nieruchomości, takie jak ich cechy, warunki zawarcia transakcji i ceny transakcyjne. Następnie dochodzi do korekty ceny, dokonywanej na podstawie różnic występujących pomiędzy porównywanymi nieruchomościami (rzadko się bowiem zdarza, aby dwie, a co dopiero kilkanaście nieruchomości były pod każdym względem absolutnie identyczne).

Druga popularna metoda to metoda porównywania parami, która również wymaga posiadania wspomnianych powyżej danych, aczkolwiek porównywanych nieruchomości może być mniej niż kilkanaście. Do pewnego momentu obie te metody wykorzystuje się bardzo podobnie, ale w pewnym momencie dochodzi do rozwidlenia i przy metodzie porównywania parami obliczeń dokonuje się już zupełnie inaczej.

Operat szacunkowy grafika - korygowanie ceny średniej

3 Źródło: https://2k2.pl/metoda-korygowania-ceny-sredniej/

Operat szacunkowy – podsumowanie

Jak widać, operat szacunkowy jest kwestią dość złożoną, ale jednocześnie stosunkowo łatwą do zrozumienia, w tym również dla osób, które nie mają dużego doświadczenia w kwestii związanej z finansami czy nieruchomościami. Takiej wiedzy nie trzeba posiadać, ponieważ wszystkim formalnościami zajmie się wykwalifikowany ekspert, któremu zleci się sporządzenie operatu.

Większość osób będzie miało z operatem szacunkowym do czynienia przede wszystkim przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na dom czy mieszkanie, ale może się on przydać również w innych, wymienionych wcześniej okolicznościach. Dobrze jest wiedzieć, co na niego wpływa, aby później nie zdziwić się tym, jaką kwotę wartości nieruchomości ustali specjalista.

1 Gwiazdka2 Gwiazdki3 Gwiazdki4 Gwiazdki5 Gwiazdek (Brak ocen)
Loading...

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *